Eigenbedarf II

Der kündigungswillige Vermieter muss nicht nur darauf achten, dass er formgerecht kündigt, das heißt schriftlich. Er muss sich auch mit den verlängerten Kündigungsfristen herumschlagen. Die dreimonatige Kündigungsfrist verlängert sich für ihn nach fünf Jahren Mietzeit auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietzeit sogar auf neun Monate. Im Gegensatz zum Mieter muss er zusätzlich noch ein berechtigtes Interesse für das Kündigungsbegehren darlegen. In den meisten Fällen beruft sich der Vermieter auf den so genannten Eigenbedarf. Er benötigt die Räume für sich oder Angehörige der Familie oder seines Haushalts. Wer zu diesem Personenkreis gehört, war lange umstritten. Inzwischen hat die Rechtsprechung unter anderem auch Neffen und Nichten des Vermieters als Berechtigte anerkannt.

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben auch darlegen, warum diese Person die Wohnung benötigt, also ein echter Bedarf besteht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Begründung für ausreichend erachtet, dass die Wohnung für die nunmehr volljährig werdende Tochter benötigt werde, die einen eigenen Hausstand gründen wollte, wofür sich die Wohnung ideal eigne. Weitere Details, so der BGH, etwa warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht ausreichend seien, müssten nicht dargelegt werden. Dass ein volljähriges Kind selbständig in einer eigenen Wohnung wohnen wolle, sei nachvollziehbar und ausreichend als Begründung.

Getrenntleben als Kündigungsgrund

In diese Rechtsprechung passt auch die Entscheidung des Landgerichts Heidelberg vom 14. Dezember 2012. Dort war als Kündigungsgrund der Wunsch nach Getrenntleben angegeben worden. Der Vermieter wollte sich von seiner Ehefrau trennen und zu diesem Zweck aus der gemeinsamen Wohnung in die ihm gehörende, vermietete Eigentumswohnung ziehen. Der Entschluss zur Trennung stehe fest. Der gegenwärtige Zustand sei für die Eheleute unerträglich, er müsse mit seiner Ehefrau im selben Schlafzimmer übernachten. Die Beziehungsprobleme seien gravierend, eine Trennung unverzichtbar. Die Eheleute wollten sich auf jeden Fall scheiden lassen. Im Übrigen habe sich an diesen Tatsachen seit dem Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs auch nichts geändert.

Dagegen wendet der Mieter ein, es lägen keine vom Gesetz geforderten, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe dafür vor, dass die von ihm gemietete Wohnung benötigt werde. Die Lebensumstände des Vermieters hätten sich nicht wesentlich geändert. Er habe lediglich die Absicht geäußert, dass er sich trennen wolle. Dies sei aber zweifelhaft, immerhin würden die Eheleute immer noch zusammen wohnen. Die behauptete Trennung sei keinesfalls endgültig zu erwarten. Es sei zweifelhaft, ob tatsächlich eine Scheidung beabsichtigt sei.

Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage des Vermieters noch abgewiesen.

Der Vermieter habe nicht schlüssig dargelegt, dass er tatsächlich auf Dauer in die vermietete Wohnung einziehen wolle, es sei noch immer keine Scheidung eingereicht. Dass es in der Beziehung ein „Hin und Her“ gebe, sei als Begründung nicht ausreichend.

Dem widersprach das Landgericht im Berufungsverfahren. Das Kündigungsbegehren des Vermieters habe dem Gesichtspunkt des „Benötigen“ ausreichend Rechnung getragen. Der Nutzungswunsch sei ernsthaft und nachvollziehbar dargelegt worden. Der Vermieter habe auch konkret die Tatsachen aufgelistet und in seinem Kündigungsschreiben erwähnt. Es sei deutlich geworden, dass die Ehe unrettbar zerrüttet sei und dass der Entschluss feststehe, sich aufgrund dieser Beziehungsprobleme zu trennen. Es sei nicht erforderlich, dass eine Trennung der Ehegatten etwa in Form einer Scheidung vollzogen sei oder dass definitiv schon eine Scheidung beabsichtigt sei. Wenn sich die Ehegatten entschieden hätten, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben, sei dies ein ausreichender und vernünftiger Grund für das Kündigungsbegehren. Für die Ernsthaftigkeit der Trennung spreche auch, dass sich an diesem Wunsch in den 18 Monaten vom Zeitpunkt der Kündigung bis zum Gerichtstermin vor dem Landgericht nichts geändert habe.

Dem Räumungsbegehren des als Vermieter klagenden Ehemannes wurde also stattgegeben.

Der Vermieter konnte das Gericht davon überzeugen, dass die Trennung von seiner Ehefrau ernsthaft gewünscht war und so bald wie möglich realisiert werden sollte. Nach Meinung des Landgerichts kam es nicht darauf an, ob die Ehe bereits geschieden war oder ob – theoretisch – noch die Möglichkeit bestand, dass sich die Eheleute wieder versöhnen. Es war dem Landgericht ausreichend, dass ein nachhaltiger, nachvollziehbarer Trennungswunsch vorlag.

Aufgrund der vermieterfreundlichen Tendenz der Rechtsprechung und dieser Entscheidung des LG Heidelberg kann man davon ausgehen, dass auch ein Eigenbedarf für einen trennungswilligen, nahen Angehörigen, der die gemeinsame Ehewohnung aufgeben und getrennt leben will, zum Erfolg führt.